कैसे एक पुनर्विकास की होड़ में घर के किराए को धकेल दिया है

“डेवलपर के साथ हार्ड बातचीत के बाद, वह किराए को बढ़ाने के लिए सहमत हो गया ₹प्रति माह 20,000 ₹22,000, “रोहन ने कहा। यहां तक ​​कि संशोधित राशि के साथ, वह उन फ्लैटों को प्राप्त कर रहा है जो पहले से ही उस पर कब्जा कर चुके हैं।” ₹5,000, जिसे मुझे अपनी जेब से बाहर निकालना है। ”

ई रोहन का मामला मुंबई महानगरीय क्षेत्र में एक तेज स्पाइक किराए का चित्रण है, जो पुनर्विकास परियोजनाओं के एक दाने के लिए धन्यवाद है। जबकि बिल्डर किराये में 5-10% के बीच वार्षिक वृद्धि प्रदान करते हैं, यह अभी भी उपभोक्ताओं के लिए कम है।

यह व्यवसाय है, दान नहीं है

“कोई भी चैरिटी नहीं कर रहा है। एक डेवलपर कॉर्पस भी भुगतान करता है, भवन को फिर से शुरू करने के बाद मुफ्त में अतिरिक्त क्षेत्र, नई सुविधाएं, प्रतिपूरक किराये आदि प्रदान करता है,” अभिषेक किरण गुप्ता, मुख्य कार्यकारी अधिकारी और CRE मैट्रिक्स और Indextap.com के सह-संस्थापक, एक प्रोप-टेक प्लेटफॉर्म, एक प्रोप-टेक प्लेटफॉर्म, एक प्रोप-टेक प्लेटफॉर्म,

मुंबई के हाउसिंग रेंटल मार्केट में समग्र स्पाइक 2020 और 2024 के बीच लगभग 14% रहा है।

एक आकस्मिक गणना से पता चलेगा कि यदि कोई डेवलपर एक अतिरिक्त भुगतान करके मौजूदा बाजार किराये से मेल खाता है ₹5,000, उनका वार्षिक आउटगो होगा ₹60,000 प्रति व्यक्ति। यदि इसे पुनर्विकास किए जाने वाले फ्लैटों की संख्या से गुणा किया जाता है, तो एक बिल्डर पर अतिरिक्त बोझ लाखों में चलेगा।

वृद्धि का कारण

रियल एस्टेट रिसर्च एंड रेटिंग कंपनी, Liases Foras के प्रबंध निदेशक पंकज कपूर ने कहा कि घटना दो प्रमुख कारकों से उपजी है। कपूर ने कहा, “कोविड -19 महामारी के बाद के प्रभाव और पुनर्विकास परियोजनाओं के उछाल,” कपूर ने कहा।

मुंबई में पुनर्विकास के विभिन्न चरणों में 2,000 से अधिक इमारतें हैं, जो पश्चिमी उपनगरों में बहुमत हैं। अधिक जल्द ही सूची में जोड़े जाने की प्रतीक्षा कर रहे हैं। HT ने जो उद्योग के खिलाड़ियों को साझा करने के लिए बात की थी कि पुनर्विकास का पुनर्विकास अगले पांच वर्षों तक रहेगा, और इस समय के माध्यम से, किराये की ऊपर की ओर प्रवृत्ति जारी रहेगी, क्योंकि अधिकांश विस्थापित परिवारों या मूल निवासियों और वाणिज्यिक प्रतिष्ठानों के बहुमत पट्टे पर परिसर की तलाश करेंगे।

“लॉकडाउन महीनों के माध्यम से, किराये 50% से 60% तक दुर्घटनाग्रस्त हो गए थे। जब इसे उठा लिया गया था, तो टियर -2 और -3 शहरों में वेतनभोगी आबादी ने घर से काम करना जारी रखा। जब कंपनियों ने अपने कर्मचारियों को काम पर वापस बुलाना शुरू किया, तो मांगों ने कहा कि मांगों ने कहा कि 2020 में प्रचलित किराए की तुलना में,”

इस बीच, पुनर्विकास आकर्षक हो गया है, गुप्ता ने कहा, महामारी के बाद सरकार ने विकास नियंत्रण नियमों को संशोधित किया और एफएसआई को आराम दिया। इसलिए, सांताक्रूज़ वेस्ट के एक प्रमुख उपनगर में, लगभग 50 इमारतों का पुनर्निर्माण किया जा रहा है। बोरिवली के आईसी कॉलोनी में बोरिवली, मुलुंड, खार, बांद्रा, चेम्बर, कुर्ला, आदि में इसी तरह की स्थिति प्रबल होती है, तीन से अधिक चार-मंजिला इमारतों में से 50% से अधिक या तो मालिकों को पुनर्विकास किया जा रहा है, मालिक बिल्डरों के साथ चर्चा में हैं।

बांद्रा-आधारित प्रॉपर्टी कंसल्टेंट अरशद खान ने कहा, “पिछले कुछ वर्षों में बांद्रा वेस्ट (पाली नाका, कार्टर रोड, माउंट मैरी, रिजवी कॉम्प्लेक्स, हिल रोड) और खार में किराए में वृद्धि तेज रही है-इससे पहले कभी भी इतनी सारी इमारतें एक समय में पुनर्विकास के लिए नहीं गईं।”

बांद्रा वेस्ट में एक स्टूडियो अपार्टमेंट, जिसे किराए पर दिया गया था ₹25,000 से ₹30,000 कुछ साल पहले अब पर पिच किया जा रहा है ₹50,000। इसी तरह, एक ही उपनगर में 1BHK का किराये से गोली मार दी गई है ₹50,000 के आसपास ₹75,000। खान ने कहा, “आवास की कमी के साथ, मालिकों को कोई भी कीमत मिल रही है जो वे उद्धृत करते हैं।”

इससे किराये की उपज में वृद्धि हुई है (जब कोई संपत्ति पट्टे पर दी जाती है, तो निवेश पर वापसी – या अपार्टमेंट या वाणिज्यिक इकाई के मूल्य का प्रतिशत)। गुप्ता ने कहा, “परंपरागत रूप से, एक आवासीय संपत्ति की उपज 1.5-2% की सीमा में थी-आज यह दोगुना से अधिक हो गया है,” मुंबई में अचल संपत्ति जुड़ ने कहा, आज वेतनभोगी वर्ग के लिए सीमा से बाहर है।

यह 99acres.com पर उपलब्ध आंकड़ों द्वारा चित्रित किया गया है: पूर्वी उपनगरों में, विद्याविहार में, 9%की किराये की उपज है, इसके बाद जोगेश्वरी और गोवंडी 7%पर हैं। दादर ईस्ट, बोरिवली और कुर्ला कमान औसतन 6%। इन रिटर्न को सस्ती और मध्य-खंड आवास समाजों में समझा जाता है।

प्रीमियम सेगमेंट में-वर्ली, टार्डो, कुंबला हिल, खार और बांद्रा ईस्ट-किराये की उपज 5%है, जो मध्य-खंड और किफायती निवासों से कम है।

अनारॉक समूह के 2021-2024 के आंकड़ों से पता चला कि केमबुर और मुलुंड का औसत मासिक किराया क्रमशः 42% और 29% बढ़ा। कंपनी के अध्यक्ष अनुज पुरी ने विकास की कहानी को “उन निवेशकों के लिए अवसर दिया, जो दीर्घकालिक पूंजी प्रशंसा की तलाश कर रहे हैं, जबकि किराये-केंद्रित निवेशकों को उन इलाकों में निवेश करने के लिए देखना होगा जहां किराए में लगातार वृद्धि हो रही है”।

किराए पर लेना या खरीदना?

सरयू मेनन पिछले चार वर्षों से चेम्बर में रह रहे हैं, क्योंकि यह उनके काम के स्थान के करीब है। 2021 में वापस, उसने 1BHK के लिए किराए पर लिया ₹21,000 प्रति माह। 2024 में किराए को संशोधित करने के बाद ₹24,000, उसके पास एक पुरानी इमारत में एक अपार्टमेंट की तलाश करने के अलावा कोई विकल्प नहीं था, जिसमें लिफ्ट सहित कोई सुविधाएं नहीं हैं। “नई, पुनर्विकास की गई इमारतों में किराए पर खड़ी हैं। स्टेशन के करीब 2BHK का किराया है ₹एक पुरानी इमारत में मैं जो खेल रहा हूं, उसकी तुलना में 75,000 प्रति माह। हम लगातार डर में रह रहे हैं कि इमारत किसी भी समय पुनर्विकास के लिए जाएगी, ”मेनन ने कहा।

पुनर्विकास परियोजनाओं में देरी भी मांग में वृद्धि और किराए में वृद्धि में योगदान करती है। कुर्ला ईस्ट रेजिडेंट शेल्डन पिंटो ने 2016 में एक पुरानी इमारत में अपने एक-कमरे-किचन फ्लैट को खाली कर दिया, जब डेवलपर ने मासिक किराया शुरू किया ₹19,000। “जैसा कि बिल्डर ने अनिवार्य रूप से 5% वार्षिक किराए पर कारक नहीं किया था, मुझे अपनी जेब से अतिरिक्त खोलना पड़ा। मैंने एक 2BHK के लिए किराए पर लिया। ₹25,000, जिसने मुझे वापस सेट कर दिया ₹6,000 हर महीने, “उन्होंने कहा। तीन साल बाद, उन्होंने कामोटे, नवी मुंबई में 2BHK खरीदने का बुद्धिमान निर्णय लिया, जिसके लिए वह एक ईएमआई का भुगतान करता है ₹20,000 प्रति माह। “कम से कम यह एक ऐसा घर है जिसे मैं अपना कह सकता हूं,” पिंटो ने कहा।