मुंबई: बॉम्बे हाईकोर्ट ने फैसला सुनाया है कि डेवलपर्स हाउसिंग सोसाइटीज और फ्लैट खरीदारों के पक्ष में कन्वेंशन डीड्स के निष्पादन में देरी करने के लिए बिक्री समझौतों में क्लॉस का उपयोग नहीं कर सकते हैं। अदालत ने कहा कि फ्लैट्स एक्ट (MOFA), 1963 के महाराष्ट्र स्वामित्व के तहत वैधानिक नियम, कन्वेंशन के निष्पादन के लिए चार महीने की एक निश्चित समयरेखा तैयार करते हैं, जो औपचारिक रूप से आवास समाज को भूमि और निर्माण के स्वामित्व को स्थानांतरित करता है, अदालत ने कहा। यह “बिक्री के लिए समझौते में कोई भी खंड के रूप में घोषित किया गया, जो इस वैधानिक दायित्व को ओवरराइड करने या शून्य करने का प्रयास करता है, यह कहते हुए कि वे MOFA के साथ असंगत थे।
“प्रारंभिक समझौतों के निष्पादन के बाद से अब 30 से अधिक वर्षों का बीत चुका है, और फिर भी हाउसिंग सोसाइटी के पक्ष में कोई भी कन्वेंशन निष्पादित नहीं किया गया है। इस तरह की लंबी देरी, बिना किसी उचित कारण के, न केवल MOFA के पत्र और भावना के विपरीत है, बल्कि फ्लैट खरीदारों के अधिकारों के लिए भी पूर्वाग्रह है,”
डेवलपर ने 21 मार्च, 2017 को जिला उप रजिस्ट्रार, सहकारी समितियों द्वारा जारी किए गए एक आदेश को चुनौती देते हुए उच्च न्यायालय से संपर्क किया था। इस आदेश ने 5,220 वर्ग मीटर के क्षेत्र के लिए मुलुंड में लोक-एवरेस्ट को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसाइटी (सीएचएस) को एकतरफा समझा दिया गया था, जिसमें इमारत और जमीन को शामिल किया गया था।
डेवलपर ने कहा कि लोक एवरेस्ट सीएचएस का गठन प्लॉट नंबर 4 पर स्थित एक इमारत में फ्लैटों के खरीदारों द्वारा किया गया था, जबकि लेआउट में अन्य इमारतों को विकसित किया जाना था; और अलगाव में व्यक्तिगत समाजों को समझे गए कन्वेंशन की अनुमति देने के लिए पूरे लेआउट को छोटे भूखंडों में शारीरिक रूप से द्विभाजित करना संभव नहीं था।
उच्च न्यायालय से पहले, डेवलपर के वकील ने 25 फरवरी, 2011 को एक सरकारी प्रस्ताव पर भरोसा किया, जिसमें कहा गया था कि ऐसे मामलों में जहां एक ही लेआउट में कुछ इमारतों का निर्माण अधूरा रहा है, संपत्ति के हिस्से के लिए एक कन्वेंशन डीड को निष्पादित करना संभव नहीं होगा।
वकील ने आगे बताया कि बिक्री के लिए समझौते में, यह स्पष्ट रूप से उल्लेख किया गया था कि लेआउट के भीतर सभी आवास समाजों के एक फेडरेशन के पक्ष में, संपूर्ण विकास योजना के पूरा होने पर केवल डीड को निष्पादित किया जाएगा। वकील ने कहा कि जिला उप रजिस्ट्रार को लेआउट में एक व्यक्तिगत समाज को समझा नहीं जाना चाहिए था।
अदालत ने इस तथ्य पर ध्यान दिया कि जबकि फ्लैट्स को 1995 के बाद व्यक्तिगत खरीदारों को बेचा गया था, 2006 में लोक एवरेस्ट सीएचएस को पंजीकृत किया गया था, और डेवलपर ने हाउसिंग सोसाइटी के पक्ष में कन्वेंशन को निष्पादित करने का कोई प्रयास नहीं किया, जब तक कि इसे 2017 में एकतरफा समझा नहीं दिया गया।
अदालत ने कहा कि संविदात्मक खंडों पर भरोसा करके कन्वेंशन के निष्पादन में देरी को उचित नहीं ठहराया जा सकता है। इसका कारण यह था कि महाराष्ट्र स्वामित्व फ्लैट्स में नियम 9 (निर्माण, बिक्री, प्रबंधन और हस्तांतरण के प्रचार का विनियमन) नियम, 1964 ने डेवलपर्स को उस तारीख के चार महीनों के भीतर कन्वेंशन को निष्पादित करने के लिए अनिवार्य किया है, जिस पर एक सहकारी आवास सोसायटी पंजीकृत है या फ्लैट खरीदारों का एक संघ विधिवत रूप से गठित है।
एकल-न्यायाधीश की पीठ ने कहा, “इस दायित्व को निजी संविदात्मक वजीफा के आधार पर विकसित नहीं किया जा सकता है जो कि प्रमोटर के कर्तव्य को अनिश्चित काल तक स्थगित करना चाहते हैं।” इसने आगे स्पष्ट किया कि MOFA की धारा 11 फ्लैट खरीदारों द्वारा गठित आवास समाजों में संपत्ति के वेस्टिंग शीर्षक के एक्सप्रेस ऑब्जेक्ट के साथ लागू किया गया एक सैल्यूटरी प्रावधान है, जिससे भूमि पर डेवलपर के नियंत्रण को समाप्त कर दिया जाता है और एक बार फ्लैट आवंटित और विचार का भुगतान किया जाता है।
