राज्य सरकार के प्रस्तावित ‘प्रतिष्ठित इमारतों’ के लिए एफएसआई विंडफॉल

यूडीडी के अनुसार, इस पहल का उद्देश्य “विश्व स्तरीय वास्तुकला को बढ़ावा देना और मुंबई की सुंदरता को बढ़ाना” करना है। सरकार का दावा है कि मुंबई के ऐतिहासिक, वित्तीय, पर्यटक और विरासत के महत्व को देखते हुए, ऐसी प्रतिष्ठित इमारतों या परिसर के निर्माण को प्रोत्साहित और बढ़ावा देना आवश्यक है। ये सार्वजनिक या निजी इमारतें हो सकती हैं, और एक वर्ष में पांच से अधिक नहीं बनाया जा सकता है।

एक शहरी योजनाकार ने कहा कि एक समिति द्वारा दिए गए विवेकाधीन एफएसआई के प्रावधान का मतलब था कि उत्तरार्द्ध असीमित एफएसआई को बाहर कर सकता है और मेगा-संरचनाओं के निर्माण की सुविधा प्रदान करेगा। नाम न छापने की शर्त पर बोलते हुए, उन्होंने कहा कि इससे विशाल ठोस संरचनाएं होंगी। “मुंबई की बारिश भारी होती है, और ऐसी इमारतों को बनाए रखना मुश्किल हो सकता है,” उन्होंने कहा। “लंबे समय में, वे बदसूरत दिख सकते हैं यदि ठीक से बनाए नहीं रखा जाता है। इसके अलावा, अधिक एफएसआई का अर्थ अधिक लोग हैं, और इसके परिणामस्वरूप भारी भीड़ हो सकती है।”

प्रस्ताव में प्रतिष्ठित इमारतों का वर्णन किया गया है जो उनके अद्वितीय डिजाइन, सौंदर्यशास्त्र, आकार, विषय, शहरी नियोजन और वास्तुशिल्प उत्कृष्टता के कारण बाहर खड़े हैं। यह दावा करता है कि डेवलपर्स और आर्किटेक्ट वर्तमान में सौंदर्यपूर्ण ऊंचाई और वास्तुशिल्प सुविधाओं का प्रस्ताव नहीं करते हैं जो एक इमारत को “प्रतिष्ठित” बनाने में मदद कर सकते हैं क्योंकि प्रचलित डीसीपीआर के प्रावधानों के अनुसार इस तरह की विशेषताओं को एफएसआई में गिना जाना आवश्यक है।

इस प्रकार, “प्रतिष्ठित इमारतों” के निर्माण को प्रोत्साहित करने के लिए विनियमन 33 सम्मिलित करने का प्रस्ताव गुरुवार को जारी किया गया था। अधिसूचना यूडीडी के उप सचिव निर्मल चौधरी द्वारा जारी की गई थी, और नए प्रावधान को अंतिम रूप देने से पहले सुझाव/आपत्तियों को बुलाया गया है।

पात्रता मानदंड हैं जो एक प्रतिष्ठित इमारत का निर्माण कर सकते हैं। संशोधन में कहा गया है कि बिल्डरों को अतीत में न्यूनतम 1 मिलियन वर्ग मीटर बिल्ट-अप क्षेत्र विकसित करना चाहिए था या इसका न्यूनतम कारोबार होना चाहिए ₹तीन पूर्ववर्ती वित्तीय वर्षों में से एक में प्रति वर्ष 5,000 करोड़। बीएमसी समिति इन शर्तों को आराम दे सकती है यदि प्रस्ताव एक प्रसिद्ध वास्तुकार द्वारा प्रस्तुत किया जाता है, जिसने पहले एक विश्व-प्रसिद्ध प्रतिष्ठित इमारत को डिजाइन करने से लेकर निष्पादन तक सही कर दिया है। शर्तें सरकार/अर्ध-सरकार/बीएमसी प्रस्तावों पर लागू नहीं होती हैं।

डेवलपर को अपनी परियोजना की ऊंचाई / वास्तुशिल्प / विशेष विशेषताओं का विवरण प्रस्तुत करना होगा। “यदि कोई ऐसी सुविधा, जिसे रहने योग्य उद्देश्य के लिए उपयोग नहीं किया जाना है, तो प्रचलित नियमों के अनुसार एफएसआई में गिना जाना आवश्यक है, तो परियोजना प्रस्तावक समिति से अनुरोध कर सकता है कि वह एफएसआई से मुक्त ऐसी सुविधाओं की अनुमति दे।

कोई भी पूरी तरह से आवासीय भवन प्रतिष्ठित भवन के टैग के लिए योग्य नहीं है, और कम से कम 40 प्रतिशत इमारत में बुकिंग/टिकट या मुफ्त के माध्यम से जनता के लिए पहुंच होनी चाहिए, प्रस्ताव में कहा गया है। प्रतिष्ठित इमारत या परिसर या उनमें से एक भाग को प्रतिबंधित घंटों/दिनों के दौरान आम जनता/पर्यटकों द्वारा देखने/देखने के लिए सुलभ बनाया जा सकता है। आरोप, यदि कोई हो, तो नगरपालिका आयुक्त द्वारा तय किया जाएगा।

सरकार केवल 26 जनवरी (गणतंत्र दिवस या 1 मई (महाराष्ट्र दिवस या 15 अगस्त (स्वतंत्रता दिवस) को एक इमारत को प्रतिष्ठित घोषित करेगी। प्रतिष्ठित इमारत को विशेष अवसरों पर सजाया या रोशन करना होगा या दैनिक रूप से नगरपालिका आयुक्त द्वारा तय किया जाएगा, जो कि प्रतिष्ठित भवनों की योजनाओं से जुड़े हुए हैं। विकास योजना एक सदस्य सचिव होगी।

नगरपालिका आयुक्त दो विशेषज्ञ सदस्यों को भी नियुक्त कर सकता है, जो कि निर्माण वास्तुकला/शहरी नियोजन और डिजाइन से संबंधित व्यावहारिक और शैक्षणिक क्षेत्र में से एक है। समिति प्रस्ताव में सुधार या परिवर्तन या संशोधन का सुझाव दे सकती है। समिति केवल एक वर्ष में पांच प्रस्तावों की सिफारिश कर सकती है।

विशेषज्ञ बोल

प्रैक्टिसिंग इंजीनियर्स, आर्किटेक्ट्स एंड टाउन प्लानर्स एसोसिएशन के पिछले अध्यक्ष मनोज डेसारिया ने कहा, “मुंबई में प्रतिष्ठित इमारतों की अवधारणा उत्कृष्ट है। मुंबई को इसकी बुरी तरह से आवश्यकता है। हालांकि, कई आराम को शामिल करने की आवश्यकता है ताकि छोटी परियोजनाओं को भी प्रोत्साहित किया जाए; इसे बड़ी परियोजनाओं तक सीमित नहीं होना चाहिए।”

वरिष्ठ वास्तुकार रेशमा साथे ने कहा, “इमारतें/वास्तुकला शहर की छवि को स्थापित करने में प्राथमिक परिभाषित कारकों में से एक है, इसलिए प्रतिष्ठित इमारतों का निर्माण, जो न केवल फ्यूचरिस्टिक हैं, बल्कि कार्बन पदचिह्न पर कम हैं, विशेष रूप से एक विचारशील नेता के रूप में भारत की वैश्विक आकांक्षाओं के लिए आवश्यक हो जाते हैं।”